МУШКИЛОТҲОИ РУШДИ БОЗОРИ ИПОТЕКА ДАР ҶУМҲУРИИ ТОҶИКИСТОН

Имрӯзҳо дар кишварҳои аз ҷиҳати иқтисодӣ рушд карда бозори қарзи ипотека ташаккул ёфта ба таври фаъол рушд намуда истодааст.

Ба андешаи Клочков И.И. нақши қарзи ипотека дар низоми муносибатҳои бозорӣ меафзояд, зеро даромади хоҷагиҳо барои хариди манзил ногузир буда, ба воситаи пешниҳоди қарзҳои ипотекӣ дар ҳалли масъалаи манзил кӯмак менамояд. Арзиши баланди манзил ва паст будани даромади хоҷагиҳои хонавода баҳри рушди бозори ипотека мусоидат менамояд. Ҳамин тавр, бо ёрии қарзи ипотекӣ дастрасӣ ба бозори ғайриманқул ба харидорони эҳтимолӣ дастрас мегардад.

Бозори ипотека дар Тоҷикистон тадриҷан ба сатҳи нав мебарояд. Аммо бидуни дастгирии давлат, наметавон аз он ба таври бояду шояд истифода намуд, зеро барои рушди бозори ипотека маблағи калон ва муҳлати тулонӣ лозим мебошад. Новобаста ба рушди босуръати демографӣ, ҳанӯз ҳам дар кишвар, масъалаи дастрасии аҳолӣ бо ипотекаи давлатӣ ҳалли худро наёфтааст. Ба гуфтаи коршиносон, шумораи аҳолии кишвар то соли 2030 ба 12 миллион нафар ва то соли 2100 ба 25 миллион нафар мерасад. Суръати баланди демографӣ тайи солҳои охир мақомотро ба ташвиш овардааст, ки ростқавлона эътироф мекунанд, ки бозори меҳнати маҳаллӣ ба таври возеҳ ба масъалаҳои демографӣ мувофиқат намекунад. Илова бар ин, нарасидани ҷойи кор аз мушкили дигар рушди бозори ипотека дар кишвар далолат мекунад. Дар пасманзари сатҳи баланди таваллуд дар кишвар таъмин ва дастрасӣ бо манзил коҳиш меёбад.

Ҳоло арзиши як метри мураббаъ амвол дар пойтахт ва марказҳои вилоятҳо аз 500 то 900 долларро (ҳудуди 5,5-10 ҳазор сомонӣ) ташкил медиҳад. Масалан, арзиши як хонаи сеҳуҷрагӣ дар шаҳри Душанбе вобаста ба ҷой ва сифати таъмир ҳудуди 500-700 ҳазор сомонӣро ташкил медиҳад.

Бо дарназардошти он, ки маоши миёна дар Тоҷикистон 1520 сомонӣро дар як моҳ ташкил медиҳад, барои як оилаи ҷавон бидуни кӯмаки беруна ва дороиҳои изофӣ мустақилона ҷамъоварии маблағ барои хариди манзили истиқоматӣ қариб ғайриимкон мегардад.

Дар умум ипотека метавонад мушкилотро ҳал кунад, намунаи муваффақро набояд аз дур ҷустуҷӯ кард. Масалан, дар Русия то 90% хонаҳо дар биноҳои нав ҳамин тавр харидорӣ мешаванд.

Аммо шароити қарздиҳии мо чунон аст, ки танҳо чанд нафар омодаанд ба онҳо розӣ шаванд ва аксари кулли шаҳрвандон аслан қарзи бонкиро василаи ба даст овардани амволи ғайриманқул намедонанд. Чунки меъёри миёнаи фоизи ипотека дар кишвар бо пули миллӣ 26%-и солонаро ташкил медиҳад, ки дар муқоиса бо дигар кишварҳо баланд мебошад. Масалан, дар Русия меъёри миёнаи фоизи солонаи ипотека 8-10%, дар Қазоқистон бошад 13%-ро ташкил медиҳад. Дар кишварҳои ҳамсоя Ӯзбакистону Қирғизистон бошад вазъият бештар ба Тоҷикистон шабоҳат дорад 15-20%, ба истиснои барномаҳои имтиёзноки давлатӣ.

Дар Тоҷикистон низ бо 13%-и солона қарз гирифтан мумкин аст, вале на бо пули миллӣ балки бо доллари ИМА, ки бо тағйирёбии асъори феълӣ барои аксарияти кулли шаҳрвандон шарти комилан ғайривоқеӣ мебошад.

Дар кишвар шартҳои қарздиҳии бонкҳо тақрибан якхела мебошад: пардохти ҳамагӣ 30 дарсади арзиши манзил, то 10 сол муҳлат доштани шаҳрвандии Тоҷикистон. Бархе аз ташкилотҳои қарзӣ кафили сеюмро низ талаб менамоянд, ки синни он аз 18 то 65 - сола бошад, ба таври доимӣ дар яке аз шаҳрҳои асосии аз ҷиҳати иқтисодӣ пешрафтаи кишвар, Душанбе ё Хуҷанд ки сокинонашон бо кор мушкилии камтар доранд, зиндагӣ мекунанд. Қарзҳои пешниҳодшаванда одатан аз 10 ҳазор то 350 ҳазор бо пули миллӣ ва аз ҳазор то 150 ҳазор бо доллари ИМА-ро ташкил медиҳанд.Имрӯз дар миёни бонкҳои кишвар фоизи нисбатан пастро «Бонки Эсхата» (22%) ва «Имон интернешнл» (16%) пешниҳод мекунанд, ҳарчанд барои ин бояд як қатор шартҳои душвор иҷро шаванд. «Спитаменбонк» низ қарзи махсуси 12%-ро ба маблағи 150 000 доллар пешниҳод мекунад, аммо танҳо барои хариди хонаҳо аз ширкатҳои сохтмонии боваринок.

Илова бар ин, як қатор ташкилотҳои қарзӣ кӯшиш намуда истодаанд, ки ба манфиати муштариён вариантҳои нави ипотекаро ҷорӣ намоянд. Масалан, имкони бозтамвил, яъне бозпардохти қарз тавассути бонки дигар бо шартҳои каме мусоидтар дар Тоҷикистон камтар аз 5 сол пеш пайдо шуд.

Як қатор бонкҳо омодаанд, ки дар сурати рӯй додани офатҳои табиӣ, беморӣ ва дигар ҳолатҳои рафънопазир фоизро коҳиш дода, дар сурати аз кор ронда шудани қарзгиранда, пардохтҳоро то 3 моҳ тамдид намоянд.

Маълумоти ҷадвал нишон медиҳад, ки соли 2021 ҳамагӣ қарзҳои додашудаи низоми бонкии кишвар аз рӯйи шакли моликият 12 051,1 млн сомонӣро ташкил доданд, ки дар муқоиса бо соли 2019 ба маблағи 2 832,2 млн сомонӣ ва ё 30,72% зиёд гардидааст.

Сабаби асосии афзоиши қарзҳои низоми бонкӣ дар соли 2021 бо аз байн бурдани маҳдудиятҳои вобаста ба бемории covid-19 ва дар ҳамин замина эълон намудани саноатикунонии бо суръати кишвар ҳамчун ҳадафи чорум марбут мебошад. Чи тавре, ки ба мо маълм аст дар давраи хуруҷи бемории covid-19 баъзе аз пайвандҳои иқтисод фалаҷ гардида, зарурати барқарор намуданро ба миён овард.

Дар соли 2021 аз ҷониби низоми бонкии кишвар ба маблағи 257,8 млн сомонӣ қарзи ипотека пешниҳод гардидааст, ки нисбат ба соли 2019 ба маблағи 47,4 млн сомонӣ ва ё 22,57% зиёд мебошад.Таҳлилҳо нишон медиҳанд, ки ҳиссаи қарзҳои ипотека дар сохтори қарзҳои низоми бонкӣ андаке зиётар аз 2%-ро ташкил медиҳанд, ки дар шароити кунунӣ ночиз мебошад.

Маълумоти диаграмма нишон медиҳад, ки дар соли 2021 аз ҷониби низоми бонкии кишвар ба маблағи 257,8 млн сомонӣ қарзҳои ипотека пешниҳод гардидаанд, ки аз он 121,3 млн сомонӣ бо пули миллӣ ва 136,5 млн сомонӣ бо асъори хориҷиро дар бар мегиранд. Чуноне мушоҳида мешавад, қарҳо бо асъори хориҷӣ нисбат ба асъори миллӣ ба маблағи 15,2 млн сомонӣ зиёд мебошанд. Сабаби афзоиши қарзҳо бо асъори хориҷӣ дар паст будан меъёри фоизи қарз бо асъори хориҷӣ арзёбӣ мегардад.

Ҳамин тавр, метавон чунин хулоса кард, ки гарчанде фоизи қарз бо асъори хориҷӣ паст бошад ҳам, вале беқурбшавии пули миллӣ дар маҷмуъ ба пардохти иловагии маблағ водор месозад, зеро 1 доллар имсол 11 сомонӣ бошад, аллакай дар соли оянда метавонад ба 12 сомонӣ ва ҳатто аз ин ҳам бештар бошад.

Бо мақсади рушди бештари қарзҳои ипотекӣ дар оянда чунин пешниҳод менамоем: таҳияи барномаҳои давлатии рушди соҳаи ипотека дар кишвар; пешниҳоди қарзҳои ипотекӣ аз ҳисоби бонки давлатӣ бо фоизҳои нисбатан паст; дароз намудани муҳлати қарзҳои ипотека ва паст намудани фоизи қарз аз ҷониби бонкҳои тиҷоратӣ бо мақсади ҷалби бештари муштариён ба ин намуди хизматрасонии бонкӣ.